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En quoi le marché immobilier letton diffère-t-il du marché estonien ?

Dernière mise à jour : 24 mars 2023



La Lettonie et l'Estonie ont beaucoup en commun, mais leurs marchés immobiliers varient considérablement.Cet article de blog explore les contrastes fondamentaux entre les climats d'investissement immobilier respectifs de ces deux États baltes voisins.Après avoir réalisé 31 investissements dans ces deux pays, nous vous aidons ici à prendre une décision éclairée lorsqu'il s’agit d'investir dans un nouveau marché.






L'investissement immobilier est une opportunité intéressante, en particulier dans la région balte. Cependant, la Lettonie et l'Estonie possèdent des qualités économiques distinctes - alors où se situent leurs marchés immobiliers par rapport à ces facteurs ? Les paragraphes suivants examinent les prix de l'immobilier par rapport au coût de la vie, la concurrence sur le marché pour les acheteurs comme pour les vendeurs, et les salaires typiques dans les deux pays - ce qui donne aux investisseurs une meilleure idée de l'accessibilité de chaque destination.


Les prix des biens immobiliers en Lettonie sont beaucoup plus bas qu'en Estonie, ce qui en fait une option plus abordable pour les acheteurs.


La Lettonie offre aux acheteurs la possibilité d'acquérir des maisons de rêve à un prix plus raisonnable qu'en Estonie. Le pays possède des paysages côtiers époustouflants et est bien développé en termes d'infrastructures et de transports publics. Les investisseurs immobiliers avisés peuvent profiter de la baisse des prix, de l'appréciation du capital et des rendements locatifs à mesure que le marché se développe. En fait, investir dans une propriété en Lettonie pourrait être une excellente décision à long terme pour ceux qui recherchent une construction de qualité et un prix attractif mais abordable.


Selon Numbeo, l'achat d'un appartement à Riga est moins cher qu'à Tallinn, le coût moyen par mètre carré variant de 1 300 à 1 800 € à Riga et de 1 900 à 2 800 € à Tallinn, en fonction de facteurs tels que l'emplacement, la taille, l'état et les équipements.


L'étude de marché d'Ober-Hauss montre que les prix de l'immobilier à Riga et à Tallinn ont sensiblement augmenté en 2021, le coût des appartements dans les centres-villes et les quartiers de la vieille ville enregistrant la plus forte hausse. À Riga, le prix moyen des appartements a augmenté de 11 %, la plus forte hausse ayant été observée dans les appartements de l'ère soviétique (15 %). À la fin de l'année 2021, le prix de ces appartements anciens était légèrement supérieur à 1 000 € par m², tandis que les appartements neufs dans le centre-ville et la vieille ville de Riga se situaient entre 1 800 et 4 700 € par m², les propriétés de luxe dépassant les 7 000 € par m². À Tallinn, le prix moyen du m² pour un appartement a augmenté de 15 % en 2021, atteignant 2 433 € par m² en décembre 2021. Pendant ce temps, les appartements neufs coûtent entre 3 000 et 6 000 € par m², le prix moyen des appartements neufs dans le centre-ville atteignant 3 122 € par m² au quatrième trimestre 2021. Le marché secondaire a enregistré une augmentation du prix moyen à 2 303 € par m² au cours de la même période.


Ces statistiques suggèrent une hausse continue des prix de l'immobilier à Riga et à Tallinn, ce qui en fait des destinations d'investissement potentiellement lucratives.


Le coût de la vie est également moins élevé en Lettonie, ce qui en fait une option plus intéressante pour s'y installer.


Les données de Numbeo révèlent une tendance prometteuse : La Lettonie peut se vanter d'avoir un coût de la vie inférieur à celui de l'Estonie, ce qui en fait une option intéressante pour les personnes à la recherche d'un loyer, d'une épicerie et d'un moyen de transport plus abordables, sachant que les logements lettons sont plus de 20 % moins chers en moyenne et les prix des épiceries environ 10 % moins chers que ceux de son voisin du nord. En outre, cela fait de la Lettonie une option plus attrayante pour les expatriés à la recherche d'un coût de la vie plus bas, ce qui pourrait augmenter la demande de biens immobiliers dans le pays.


Le logement et les soins de santé sont deux éléments clés à prendre en compte pour comparer la Lettonie et l'Estonie. Pour ceux qui recherchent un espace de vie plus abordable, Riga règne en maître : le coût moyen de la location d'un appartement dans son centre est de 500 EUR/mois, contre 700 EUR/mois dans le centre-ville de Tallinn. De même, si les dépenses de santé peuvent dépendre des besoins individuels, les traitements estoniens ont généralement tendance à être plus chers que les traitements lettons.


Toujours selon les données de Numbeo de septembre 2021, l'Estonie a un indice du coût de la vie (ICV) plus élevé que celui de la Lettonie, l'ICV de l'Estonie étant de 59,68 et celui de la Lettonie de 53,97 (la base de référence étant l'ICV de la ville de New York à 100).


Toutefois, les résidents potentiels doivent se rappeler que le coût de la vie peut dépendre considérablement de l'emplacement et du style de vie au moment de choisir entre ces deux pays.



Le salaire moyen en Lettonie est inférieur à celui de l'Estonie, ce qui signifie que les gens ne peuvent pas s'offrir autant de biens immobiliers.


Il convient de noter que les habitants de la Lettonie peuvent avoir plus de difficultés à s'offrir une propriété en raison du salaire moyen inférieur à celui de l'Estonie. Selon Eurostat, le salaire brut mensuel moyen en Lettonie était de 1 223 € en 2021, alors qu'il était de 1 481 € en Estonie.


Cependant, cela ne signifie pas que tous les Lettons sont incapables d'acheter une propriété, car les salaires peuvent varier en fonction de nombreux facteurs tels que le niveau d'éducation et l'expérience. Cependant, la baisse du salaire moyen peut avoir un impact sur la demande de biens immobiliers en Lettonie, entraînant potentiellement une baisse de la valeur des biens ou limitant le nombre de nouveaux développements.


En tant que tels, les investisseurs qui cherchent à entrer sur le marché immobilier letton devront peut-être aborder leurs investissements avec plus de prudence et de stratégie pour s'assurer qu'ils peuvent générer des rendements malgré ces défis.


La compréhension des préférences culturelles est un facteur crucial sur le marché immobilier, et cela est particulièrement vrai dans la région balte, où des pays comme la Lettonie et l'Estonie affichent des préférences distinctes en matière de choix de logement. Examinons de plus près certaines des préférences culturelles en Lettonie et en Estonie qui ont un impact sur le marché immobilier, notamment la demande d'appartements et de maisons, la préférence pour les maisons neuves ou anciennes, les méthodes de paiement et les facteurs climatiques.


La demande d'appartements est plus forte en Lettonie, alors qu'en Estonie, la demande de maisons est plus forte.


En Lettonie, les appartements sont plus demandés que les maisons. Cela est dû principalement à des facteurs tels que l'espace limité dans les zones urbaines comme la capitale, Riga, et le coût moins élevé des appartements par rapport aux maisons.


Les appartements sont souvent plus abordables et plus accessibles pour les jeunes ou les primo-accédants qui commencent tout juste leur carrière ou qui constituent leur épargne. En revanche, en Estonie, la demande de maisons est plus forte, car le pays dispose d'une plus grande superficie et compte davantage de zones suburbaines et rurales, ce qui fait des maisons une option plus intéressante pour les familles ou les personnes à la recherche de plus d'espace. En outre, il peut y avoir une préférence culturelle pour les maisons traditionnelles estoniennes en bois, ce qui contribue également à la demande accrue de maisons en Estonie.


Globalement, la demande d'appartements et de maisons en Lettonie et en Estonie est influencée par une série de facteurs économiques, culturels et démographiques.


Les acheteurs estoniens sont plus intéressés par les nouvelles constructions, tandis que les acheteurs lettons préfèrent l’ancien.


Les acheteurs estoniens préfèrent généralement les designs modernes et les constructions récentes, tandis que les Lettons sont attirés par l'histoire et le caractère associés aux maisons plus anciennes.


En Lettonie, ces propriétés peuvent offrir des espaces de vie plus généreux ainsi que de plus grands terrains qui attirent ceux qui recherchent une maison plus grande ou les familles à la recherche d'espace supplémentaire.


Bien que ces caractéristiques soient également attrayantes pour de nombreux Estoniens, ils peuvent également privilégier des éléments tels que l'efficacité énergétique et l'accès aux technologies de pointe, que l'on trouve principalement dans les nouveaux bâtiments.


En complément visionnez cette vidéo :



Les acheteurs lettons sont plus susceptibles de payer une propriété cash que les acheteurs estoniens.


Il semble que les acheteurs estoniens aient plus de chances d'obtenir un prêt hypothécaire que les acheteurs lettons. Le marché hypothécaire de l'Estonie est plus établi, avec un ratio dette hypothécaire/PIB plus élevé que celui de la Lettonie. L'Estonie a mis en œuvre des politiques visant à promouvoir la croissance et la stabilité de son marché hypothécaire, tandis que le marché hypothécaire de la Lettonie a été plus volatile, avec un pourcentage plus élevé de prêts non productifs.


Les banques estoniennes sont peut-être plus disposées à prêter aux acheteurs que les banques lettones, car l'Estonie est mieux classée en termes de facilité d'obtention de crédit dans le rapport "Doing Business 2022" de la Banque mondiale.


En revanche, la Lettonie a un marché hypothécaire plus limité et les banques sont plus conservatrices dans leurs pratiques de prêt. La procédure de demande de prêt hypothécaire en Lettonie peut être plus stricte, l'accent étant mis sur la solvabilité et la vérification des revenus. Dans l'ensemble, le marché hypothécaire en Estonie est généralement considéré comme plus favorable aux acheteurs, tandis qu'en Lettonie, les achats au comptant sont plus courants parmi les acheteurs nationaux et étrangers.


Le climat est plus doux en Lettonie qu'en Estonie, ce qui peut inciter certaines personnes à choisir d'investir en Lettonie plutôt qu'en Estonie.


La Lettonie est généralement plus chaude que l'Estonie en raison de sa situation plus au sud. Ce climat plus chaud peut être un facteur à prendre en compte par les investisseurs immobiliers au moment de choisir entre les deux pays. Le climat plus doux de la Lettonie peut être plus attrayant pour ceux qui cherchent à investir dans l'immobilier à des fins telles que les maisons de vacances ou les maisons de retraite, où ils peuvent profiter de l'extérieur pendant une plus grande partie de l'année.


En outre, le climat plus chaud peut rendre la Lettonie plus attrayante pour les investissements agricoles ou forestiers. Cependant, d'autres facteurs que le climat, tels que le climat économique et politique, la disponibilité des financements et les conditions du marché immobilier local, doivent également être pris en compte lors de la décision d'investir dans l'immobilier en Lettonie ou en Estonie.


Maintenant que nous avons exploré les différences économiques et culturelles entre la Lettonie et l'Estonie, plongeons dans les distinctions politiques qui peuvent influencer les marchés immobiliers de ces deux pays.


Les étrangers qui achètent une propriété en Lettonie sont soumis à moins de restrictions qu'en Estonie.


En Lettonie, aucune restriction n'est imposée aux étrangers qui achètent des biens immobiliers, et ils ont les mêmes droits que les citoyens lettons. En Estonie, en revanche, les non-résidents étaient soumis à certaines restrictions, comme l'obligation d'obtenir l'autorisation des autorités locales pour acheter des terres agricoles ou des terrains proches de la frontière.


Les investisseurs étrangers ou les citoyens résidant en dehors de l'Union européenne ne sont pas autorisés à acheter des biens immobiliers sur quatre îles estoniennes (Saaremaa, Hiiumaa, Vormsi et Muhu) et ne sont pas autorisés à acheter plus de 10 hectares de forêts ou de parcelles agricoles.


Toutefois, il est toujours recommandé de vérifier les dernières réglementations et lois relatives aux investissements étrangers dans l'immobilier, car elles peuvent changer au fil du temps.


Les deux pays ont des approches différentes en matière de fiscalité immobilière.


L'Estonie et la Lettonie sont deux pays baltes dont la géographie et la culture sont comparables, mais qui ont des approches distinctes de la fiscalité immobilière. Le système fiscal estonien est basé sur l'emplacement, avec un taux d'imposition allant de 0,1 % à 2,5 % de la valeur cadastrale de la propriété, en fonction de cinq facteurs, dont la taille, la distance par rapport aux zones habitées et la désignation de l'utilisation du terrain. En revanche, la Lettonie applique un taux d'imposition progressif qui comporte six tranches d'imposition et un taux d'imposition allant de 0,2 % à 3 % de la valeur cadastrale de la propriété, en fonction de la valeur de la propriété.


Dans les deux pays, il existe des taxes, des évaluations et des frais supplémentaires qui affectent considérablement les décisions d'investissement. Le taux d'imposition des revenus locatifs est de 20 % en Estonie et de 10 % en Lettonie. Ces décisions fiscales stratégiques visent à soutenir l'économie tout en attirant des investisseurs potentiels.


Les investisseurs immobiliers en Estonie et en Lettonie doivent tenir compte des frais de notaire dans leurs décisions d'investissement. Leur montant varie considérablement, les biens immobiliers estoniens nécessitant 0,1 à 0,5 % de leur valeur, tandis que les investissements lettons coûtent plus cher, entre 1,5 et 2 %.


La Lettonie a un marché plus centralisé, tandis que l'Estonie a un marché plus décentralisé.


Le marché de l'immobilier en Lettonie semble être plus centralisé qu'en Estonie, selon un rapport de Newsec, une société d'investissement immobilier. Le rapport souligne que le marché letton est dominé par un petit nombre d'acteurs majeurs, la majorité des transactions ayant lieu dans la capitale, Riga. Cela suggère que le marché est fortement concentré dans une seule zone, contrairement à l'Estonie, où le marché peut être plus uniformément réparti dans différentes régions, indiquant un marché plus décentralisé.


Il est intéressant de noter qu'en Estonie, un grand nombre de propriétés sont privées, notamment les résidences d'été et les propriétés de vacances. Cela pourrait suggérer que le marché est plus étendu et décentralisé, les propriétaires individuels représentant une plus grande partie du marché. D'autre part, la Lettonie compte davantage d'immeubles d'habitation, qui sont souvent la propriété de grandes entreprises ou d'investisseurs. Cela pourrait signifier que le marché est plus centralisé, avec quelques grands acteurs qui mènent la danse.


Bien entendu, il est important de garder à l'esprit qu'il ne s'agit que de tendances générales et qu'il y a toujours des exceptions. De plus, ce que quelqu'un peut considérer comme un marché "centralisé" ou "décentralisé" est sujet à débat !


Maintenant que nous avons exploré les distinctions économiques, culturelles et politiques entre l'Estonie et la Lettonie, examinons de plus près les tendances d'investissement sur le marché immobilier de chaque pays.


Le marché immobilier letton est plus stable que le marché estonien.


Lorsqu'il s'agit des marchés immobiliers de la Lettonie et de l'Estonie, les experts et les analyses de marché suggèrent que le marché letton est généralement considéré comme plus stable que celui de l'Estonie.


Après la crise financière mondiale de 2008, la Lettonie a connu une reprise plus lente mais plus régulière, avec une croissance constante des prix de l'immobilier et des volumes de transactions. Cette stabilité a attiré les investisseurs à la recherche de conditions de marché prévisibles.


En revanche, si l'Estonie s'est rapidement remise de la crise, son marché est devenu plus volatil ces dernières années, avec des fluctuations des prix et des volumes de transactions. Les raisons de cette volatilité incluent la spéculation sur le marché, les politiques gouvernementales et les conditions économiques.


Dans l'ensemble, si le degré exact de stabilité du marché immobilier de chaque pays peut faire l'objet d'un débat, le marché letton est largement considéré comme relativement stable et prévisible après la crise financière.


Les investisseurs étrangers semblent être plus nombreux sur le marché immobilier letton que sur le marché estonien.


Il convient de noter que les deux pays ont été des destinations populaires pour les investisseurs immobiliers étrangers ces dernières années. La Lettonie, en particulier, a suscité un intérêt significatif de la part des investisseurs étrangers en raison des prix relativement bas de l'immobilier, de la disponibilité d'opportunités d'investissement immobilier abordables et du régime fiscal favorable du pays.


En outre, la Lettonie a mis en œuvre diverses politiques visant à attirer les investissements étrangers, telles que la rationalisation des procédures d'investissement et la création de zones économiques franches.


La Lettonie offre une variété d'incitations aux entreprises par le biais de ses cinq zones économiques spéciales (ZES). Le port franc de Riga, le port franc de Ventspils, la ZES de Liepaja et la ZES de Rezekne sont conçus pour stimuler l'esprit d'entreprise dans leurs régions respectives. Les entreprises situées dans ces zones bénéficient d'une série d'avantages, tels que des réductions de 80 % sur la taxe foncière (1,5 %)* et l'impôt sur les sociétés. De plus, elles bénéficient d'une réduction de l'impôt sur les sociétés, de la retenue à la source pour les dividendes, des frais de gestion et des paiements pour l'utilisation de la propriété intellectuelle pour les non-résidents et autres. Ces offres attrayantes seront disponibles au moins jusqu'en 2035.


L'Estonie, quant à elle, a également été une destination attrayante pour les investisseurs étrangers en raison de sa forte croissance économique, de son environnement commercial favorable et de sa situation politique relativement stable.


S'il est difficile de dire avec certitude quel pays compte le plus d'investisseurs étrangers sur son marché immobilier, la Lettonie et l'Estonie ont toutes deux été des destinations d'investissement populaires pour les acheteurs internationaux.


Les deux pays ont connu une augmentation des investissements étrangers ces dernières années, mais en provenance de pays différents - la Russie en Lettonie et la Finlande en Estonie.


La Lettonie et l'Estonie sont devenues des lieux recherchés par les investisseurs étrangers qui s'aventurent dans le secteur immobilier européen. La Lettonie exerce un fort attrait sur les acheteurs russes en raison de leur origine culturelle commune et des liens économiques établis ; de nombreux Russes y possèdent déjà une maison. À l'inverse, les investissements finlandais dans l'immobilier estonien sont en hausse grâce à la proximité géographique de la Finlande et à ses liens historiques avec l'Estonie, ce qui incite les Finlandais à investir dans de nouveaux projets de construction ou dans des propriétés résidentielles dans ce marché florissant.


Les investisseurs estoniens et lithuaniens ont été attirés par le marché immobilier letton en raison des prix plus bas de l'immobilier et des rendements plus élevés sur un investissement par rapport à leur pays natal. Cette tendance n'a fait que s'accentuer ces dernières années, ce qui incite les Finlandais à se tourner vers le potentiel accru de la Lettonie en termes de rendement. Le prix des biens immobiliers poursuivant sa trajectoire ascendante, rien n'indique que cet intérêt va s'estomper de sitôt.


En conclusion, les marchés immobiliers de la Lettonie et de l'Estonie présentent des différences qui sont façonnées par des facteurs tels que leur économie, leurs politiques fiscales, leurs préférences culturelles, la demande et les tendances en matière d'investissement. Le marché letton est généralement plus compétitif, centralisé et abordable que le marché estonien, avec une plus forte demande d'appartements et un prix moyen au mètre carré plus bas. Le marché estonien est quant à lui plus décentralisé, avec une demande plus forte pour les maisons et des prix de l'immobilier plus élevés.


Les deux marchés ont connu une augmentation des investissements étrangers, la Lettonie attirant davantage les investisseurs en raison de ses propriétés abordables et de son rendement locatif plus élevé. En outre, le climat plus frais de la Lettonie et les taxes foncières moins élevées en font une option plus attrayante pour les personnes à la recherche d'un lieu appelé maison et les investisseurs.


Dans l'ensemble, les deux marchés offrent des opportunités uniques pour les acheteurs et les investisseurs, et chez LifeInvest®, nous nous concentrons sur l'investissement dans le secteur immobilier de la Lettonie en raison de son marché stable, des réglementations moins strictes en matière d'investissements étrangers, du coût de la vie moins élevé et de la meilleure qualité de vie en général.


Ne manquez pas l'occasion d'investir dans les marchés immobiliers dynamiques de la Lettonie et de l'Estonie - visitez notre section Investir pour explorer nos dernières opportunités d'investissement et découvrir les possibilités passionnantes qui vous attendent dans les pays baltes !



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